La signature du compromis de vente est l’une des phases les plus indispensables d’une opération immobilière. Elle consacre l’accord entre le vendeur et l’acquéreur et garantit que la vente du logement sera effective. C’est un engagement que chacune des parties doit respecter à la lettre. Si vous vous apprêtez à vendre votre appartement, réjouissez-vous, car la loi vous protège en tant que vendeur. À cet effet, elle met à votre disposition des clauses et des garanties pour prévenir une éventuelle renonciation de l’acquéreur lors d’une transaction immobilière.
Encore appelé promesse unilatérale de vente, le compromis de vente est un document contractuel dans lequel l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier s’obligent à respecter certaines conditions liées à la vente de celui-ci. Ces conditions concernent la désignation de la valeur du bien à vendre, le montant défini par les parties, de même que les conditions de l’opération, etc.
Aux termes des dispositions 1226 et 1152-1 du Code civil, la clause pénale est défini comme une clause contractuelle par laquelle une personne s’engage à faire quelque chose (généralement à payer une somme d’argent en cas d’inexécution de sa part). Cette clause est prévue afin d’assurer le respect des obligations issues du contrat. La partie qui ne respecte pas ses obligations sera sanctionnée.
En matière de compromis de vente, la clause pénale concerne le vendeur et l’acheteur. Ces dernières s’engagent de ce fait à respecter les conditions issues de cet acte. Par ailleurs, s’il arrivait que le vendeur refuse de vendre son bien, il sera toujours contraint d’exécuter les dispositions de la clause pénale. L’acquéreur quant à lui est en droit de demander l’application de cette clause à chaque fois qu’il se sent lésé.
La clause pénale est contenue dans l’acte de vente qui par anticipation prévoit les sanctions (pécuniaires) en cas de rétractation du compromis de vente par l’une des parties. Le compromis de vente est effectué antérieurement à la signature de l’acte de vente définitif devant le notaire. La clause pénale est la conséquence relevant d’inobservation du contrat selon un arrêt du 13 juillet 2016 rendu par la Cour de cassation.
Le délai de rétractation immobilier a été prévu par la loi Macron du 06 août 2016. Cette loi accorde un délai de 10 jours à l’acheteur durant lequel il peut revenir sur sa parole. Suite à la précision du délai, les cocontractants (vendeur et acheteur) prennent par la suite le rendez-vous chez le notaire afin de légaliser leur engagement qui consiste à signer un compromis de vente. Une fois le compromis de vente rédigé, le notaire le remet à l’acheteur, en main propre.
Il dispose par la suite d’un délai de 10 jours pour se rétracter. Ainsi, il doit adresser une correspondance avec avis de réception. Le délai de rétraction commence le jour suivant le dépôt de la lettre lui avisant l’acte. Ce délai peut aussi débuter à partir du lendemain de la remise directe en main propre contre récépissé par un notaire ou un avocat. La clause pénale ne sera pas exécutée si l’acheteur se rétracte dans les 10 jours. Ce faisant, il obtient le montant qu’il a versé au titre d’une clause de dédit. Ce montant représente 10 % de la valeur du bien immobilier. Mais si ce délai est passé, la clause pénale s’applique à elle. La clause pénale représente une sorte de garantie pour le futur acquéreur.
Après que l’acheteur a trouvé le bien immobilier qui lui convient et que le vendeur ait fixé le prix, la somme fixée doit être acceptée par les deux parties. Ensuite vient l’étape de définir le délai pour la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente devant le notaire. Le délai entre le compromis et l’acte de vente est la période pour mener l’acheteur à partir de la signature du compromis de vente jusqu’à l’acte de vente final.
Dans la plupart des cas, ce délai est de 3 mois environ, et peut changer selon la volonté des parties. Il est établi compte tenu de plusieurs éléments comme : les délais légaux de réflexion et de rétractation, de la nature de l’acquisition immobilière et même de l’obtention de l’emprunt immobilier. Aussi, la vérification de la durabilité de l’acheteur auprès de sa banque, l’établissement de l’acte de vente et le travail du notaire auprès des services d’urbanisme, d’État civil et du cadastre sont des détails à ne pas négliger. Néanmoins, il est possible de raccourcir le délai entre le compromis de vente et la signature de l’acte d’achat définitif, sous réserve d’avoir l’apport nécessaire pour se procurer du bien immobilier. Ce délai peut être aussi augmenté en semaines ou en mois par les parties.
